Вопрос: Если покупка квартиры оформляется через нотариуса, это гарантирует, что сделка будет чистой? Если продавец получил полдоли по наследству, полдоли в дар и одну двенадцатую купил, должен ли нотариус требовать согласие его супруги при оформлении сделки?
После одобрения опекой продажи дома для покупки нового, нотариус неверно распределил доли между детьми: вместо установленных 3/10 каждому ребенку, он выделил каждому по 3/10, а оставшиеся 4/10 распределил между родителями. Ошибка ли это нотариуса или мы неправильно поняли постановление опеки?
Можно ли уволиться с воинской службы, если отец тяжело болен и нуждается в постоянном уходе, а я являюсь его единственным близким родственником и имею медицинские документы, подтверждающие состояние отца?
Подскажите, при подаче иска на незаконное отчисление из колледжа кому адресовать иск: тому, кто подписал приказ об отчислении, или учреждению образования (колледжу)?
Куда обратиться, чтобы получить справку о тяжести ранения для страховки?
Можно ли вернуть налог за 2018, 2017 и 2016 годы, если я куплю квартиру в августе 2024 года и стану пенсионером в сентябре того же года?
Какие льготы положены мужику, который отслужил в Таджикистане с 1985 по 1987 год, получил ранения и награды?
Покупка квартиры через нотариуса: гарантии и требования
Приобретение недвижимости через нотариуса, безусловно, может повысить юридическую безопасность сделки. Грамотно подготовленный нотариальный акт, удостоверяющий переход права собственности на квартиру, служит существенной гарантией чистоты сделки. В соответствии со ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки направлено на предупреждение последующих споров и на обеспечение ее законности.
Нотариус, готовя документы для сделки, обязан проверить:
правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи и т.д.);
дееспособность сторон сделки;
законность приобретения продавцом квартиры;
отсутствие обременений на квартиру (аресты, залог и т.д.);
наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если квартира приобреталась им в период брака).
В рассматриваемой ситуации продавец квартиры имеет долю в праве собственности на жилое помещение, которую он приобрел по трем основаниям: наследование, дарение и куплю-продажу.
Наследство.
Приобретенную в порядке наследования часть доли брачным партнером продавца можно считать его личной собственностью, если наследование было ДО заключения брака или в его период, но полученная квартира не относится к совместной собственности супругов (ст. 36 СК РФ). Нотариус должен проверить наличие свидетельства о праве на наследство, подтверждающего право собственности продавца на эту долю.
Дарение.
Договор дарения устанавливает безвозмездную передачу доли. Если она была получена продавцом в период брака, то соответствующая часть доли может быть признана совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). Нотариус должен истребовать договор дарения и установить, приобретена ли доля во время брака или ранее. Соответственно, при первом варианте требуется согласие супруга на распоряжение данной частью доли.
Купля-продажа.
Приобретенная по договору купли-продажи доля считается личной собственностью продавца, полученной возмездным способом (ст. 36 СК РФ). Согласно ст. 35 СК РФ, общее имущество супругов может быть разделено путем заключения брачного контракта или в судебном порядке. Без согласия супруга сделка по отчуждению доли, приобретенной в браке, может быть признана недействительной, если будет доказано, что данная доля является совместной собственностью супругов.
Согласие супруга продавца
Необходимость нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на отчуждение квартиры определяется следующими нормами:
ст. 35 СК РФ — при приобретении квартиры в период брака;
ст. 42 СК РФ — при использовании для приобретения квартиры общих средств семьи, вне зависимости от момента приобретения квартиры в период брака;
ст. 36 СК РФ — если полученная часть квартиры по наследству или дарению была включена в состав общего имущества супругов по брачному договору.
В рассматриваемой ситуации, исходя из имеющейся информации, нотариус должен был запросить и проверить следующие документы:
брачный договор (при наличии);
соглашение о разделе совместно нажитого имущества (при наличии);
решение суда о разделе совместно нажитого имущества (при наличии).
Нотариус должен удостовериться, что продавец квартиры является ее единоличным собственником, либо получить согласие его супруги на отчуждение соответствующих долей.
Заключение
Таким образом, покупка квартиры через нотариуса значительно повышает юридическую безопасность сделки и минимизирует риски. Однако для всесторонней защиты своих интересов и выявления всех возможных юридических нюансов настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости.
В. Озеров